Entrou em vigor início de janeiro de 2025 o Provimento 188 do CNJ que alterou regras importantes para quem está adquirindo um imóvel.
• Como era:
Até então, no dia da escritura o cartório consultava se havia uma ordem judicial de penhora (indisponibilidade) contra o vendedor e também anotava as certidões negativas do imóvel garantindo não existirem restrições na propriedade negociada.
• Como ficou:
Agora mudou, mesmo que a escritura já tenha sido protocolada (prenotada) no Registro de Imóveis com todas as certidões negativas regulares, se surgir uma ordem judicial de bloqueio de bens de data posterior ao protocolo da escritura (enquanto não tiver concluído o registro da escritura na matrícula do imóvel), vai ser bloqueado o imóvel e o comprador vai ser prejudicado pois costumeiramente se paga tudo até a escritura.
A partir de agora, quando houver o risco de surgir algum bloqueio contra o vendedor, o pagamento da totalidade do valor do negócio precisa esperar o retorno concluído do Registro de Imóveis (escritura pública registrada na matrícula sem restrições judiciais), assim como os bancos fazem quando o comprador adquire com financiamento habitacional (só libera o dinheiro quando volta do Registro de Imóveis).
• Como se prevenir
Para que haja a proteção de quem está comprando e também de quem está vendendo de boa-fé, existem algumas soluções de colocar o dinheiro a ser pago em uma conta de depósito que libera ao vendedor automaticamente quando a escritura volta do Registro de Imóveis, independente de autorização do comprador. Essa colocação do dinheiro em garantia pode ser em banco, contratos eletrônicos automáticos e também com os próprios Tabelionatos que possuem fé pública para fazer esse serviço de guardar o dinheiro em garantia (escrow account).
Fica a dica: ao comprar um imóvel, não bastam as certidões negativas do imóvel e a consulta ao CNIB no dia da escritura. Só vai ser do Comprador quando o Registro de Imóveis devolver com a escritura corretamente registrada na matrícula do imóvel.
Detalhe técnico: o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ passa ter a seguinte redação no Art. 320-I, § 3º “A superveniência de ordem de indisponibilidade impede o registro de títulos, ainda que anteriormente prenotados, salvo exista na ordem judicial previsão em contrário.”
Créditos:
Redação: Adriano Ryba e Ana Carolina Silveira Advogados de Herança e Família
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